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左晖之后贝壳如何打开未来价值空间?

2021-06-29 19:43东森娱乐平台开户 人已围观

简介贝壳5月20日,贝壳发布了今年一季度财报。数据显示,公司一季度营业收入同比增长190.7%,达207亿元。 仅从增速来看,这是一份不错的成绩单。然而,同一天贝壳创始人、董事长左晖因病离...

  5月20日,贝壳发布了今年一季度财报。数据显示,公司一季度营业收入同比增长190.7%,达207亿元。

  仅从增速来看,这是一份不错的成绩单。然而,同一天贝壳创始人、董事长左晖因病离世的噩耗,让外界对这家公司的担忧增加。公司股价在当天盘前大跌10%。

  自2001年起创办链家、后再创办贝壳和自如、再到带领贝壳上市,左晖用“真房源”的行动,在一定程度上改变了整个行业。

  数据上来看,一季度,贝壳总交易额(GTV)约1.07万亿元,同比增长达224.2%。其中,存量房业务GTV突破6734亿元,同比增长244.2%;新房业务GTV达3434亿元,同比增长194.9%;贝壳新兴及其他业务也取得稳健增长,一季度GTV达527亿元,同比增长197.3%。同时,当季经调整后净利润为15.02亿元,而去年同期为亏损14.78亿元。

  这个成绩,超出了大部分机构的预期。不过,这其中有去年同期基数偏低的因素。

  在利润率方面,过去的一个季度里,贝壳的毛利率和净利率趋于稳定,毛利率同比微降0.66个百分点,净利率则同比提高0.29个百分点。营收大涨,净利率稳步提高,这在一定程度上反映出贝壳“赚钱”能力的提高,而这种提高主要得益于管理层在一季度推行的两项策略。

  一是贝壳在门店内推广“一二手经纪人分岗”策略,既帮助经纪人专注自身业务、培育专业服务能力,同时还促进了客源在不同业务间的高效流通,提升店效和消费者体验。以试点城市杭州为例,分岗3个月后,同一时期分岗门店店效较未分岗门店高11%。

  二是“新房线上内容建设”的进一步落地。将线下看房验房转移至线上,不仅提高了工作效率和消费者体验,还极大提升了成单率。财报显示,截至2021年3月31日,贝壳“楼盘字典”覆盖房屋数量达2.44亿套。同时,贝壳累计对超1092万套房屋完成VR采集,同比增长197.3%。

  而贝壳主打的“VR真房源”理念,也十分受资本市场追捧。自去年8月上市后,贝壳股价从20美元,一路涨到去年11月最高点79.4美元,短短4个月翻了近四倍。进入2021年后贝壳股价虽然有所波动回调,但截至最近一个交易日仍报收49.85美元,较发行价翻了一倍有余。

  贝壳方面预计,二季度的营收将在225亿元至235亿元之间,同比增长约11.7%至16.7%。

  实际上,中国房屋经纪市场在近几年迎来多重变化,才使得如贝壳找房、阿里易居等一系列线上房产服务提供商得以迅速崛起。这主要体现在以下三个方面。

  首先,中介在中国住房交易市场中位置稳固。据天风证券的研究报告显示,2020年全国住房交易市场规模23.2万亿元,中介交易规模11.5万亿元,占比近半数。其中,新房交易规模13.9万亿元,中介交易规模3.9万亿元;二手房交易规模7.4万亿元,中介交易规模6.5万亿元。

  其次,线上营销渠道重要性日益凸显。贝壳研究院在《2020中国房地产互联网营销报告》中披露,2020年前8个月的重点城市购房客群中,来自线个百分点;消费者线上活跃度显著提升,客户成交前平均需要IM(即时通讯)联系近9位经纪人、IM次数平均达80次;贝壳平台消费者和经纪人共同发起超3200万次VR带看,同比增425倍。

  最后,线上线下或将加速融合。相比衣、食、行,居住领域具有高总价、低频、流程复杂、信息不透明等特点,客户对交易真实、安全性要求较高,天然需要线下实地考察与经纪品牌背书;叠加贝壳等传统中介亦逐步线上化,线上线下双渠道更具保障,决定纯互联网线上交易模式或难以走远。

  从全国数据来看,贝壳找房2020年的新房GTV(平台交易总额)为1.38万亿元,占据全国新房交易量的8%;二手房GTV为1.94万亿元,占据全国二手房市场约四分之一。

  总体来看,贝壳未来的收入驱动因素主要包括:二手房领域的数字化改革以及更下沉市场的购房需求,新房领域的线上中介覆盖率提升以及大型房企对资金回流的重视,还有贝壳在房地产金融和家居装修领域的拓展。

  不同于其他行业,住房交易是一个高度非标准的市场。简言之,市面上没有两套房子是一模一样的,也没有两个人的需求是一模一样的。因此,要在其中实现数字化、智能化,第一步先要做到标准化,然后是数据化,最后才能实现智能化。

  贝壳自诞生之日起就一直努力推动行业标准化改革。以二手房交易的标准化为例,贝壳把房屋信息标准定义为433个字段,关键流程拆分成了10个以上的环节,并形成合作规则与指标,才算是现实了一套二手房的标准化。

  标准化之后,贝壳将客户、中介、房屋、交易流程等方面的多维度数据进行分类,同时将超过2亿套房源数据进行匹配,实现居住交易服务的线上化、智能化发展,提升用户体验。

  而后,贝壳平台对历史房产数据积累、平台上的互动以及促成的交易数据中心进行分析,为平台提供价值和算法模型,帮助平台提供定制化的产品和服务,匹配中介与房源、房客,实现智能化转型。为此贝壳找房专门成立了三维空间重建服务商贝壳如视。

  形成一套智能化体系后,贝壳的“成交”效率大幅提高,左晖曾在演讲中提到,“原本平均7天甚至更久的成交时间在贝壳找房VR看房中直接节省至1.5天”。

  甚至,贝壳如视的能力也对外输出,相继与腾讯家居、优居等平台合作,并联合红星美凯龙、索菲亚、小米等近100个品牌推动装修和家居定制化流程。这也为贝壳如视赢得了口碑和效益。

  但问题随之而来,虽然贝壳成交速度大幅提高,但是国内2020年新房佣金率仅2.4%,二手房佣金率3%,总体来看房产服务仍然是苦活累活。

  因此,想要更高的增长,需要在低频的房屋租购市场中寻找更大的价值。这个增值领域包括客户购置二手房后普遍会产生金融贷款、家居装修等服务需求,这类需求被统称为房地产新兴业务和服务。

  从整体房地产新兴业务和服务市场规模来看,2014年为4.5万亿元,预计2024年达18.1万亿元,年均复合增长达14.93%。其中,预计家居装修市场从2014年的1.6万亿元增长至2024年的4.1万亿元,年均复合增长达9.87%。

  因此,作为综合性平台的贝壳,转化用户的金融需求和家装需求为自身收入,就成为拉高营收的最大潜力增长点。

  具体到贝壳股票在资本市场的表现,据雅虎财经统计,目前9家机构中有3家给出“强力买入”评级,另有5家给出“持有”评级。同时,11位分析师给出的平均目标价为73.39美元,大幅高出5月20日收盘价49.85美元。

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